平成４年８月１日に施行された借地借家法と旧借地法の最大の違いは定期借地制度が導入された点です。この定期借地権のうち「事業用定期借地権」の借地権の存続期間は当初20年以下（平成20年1月１日以降は50年以下）とされていたため、借地借家法（以下「新法」 といいます。）が施行された初期に事業用定期借地権契約を締結した方は、平成24年8月1日以降、契約期間が満了となり、更新又は終了する事例が少ないですがございます。
そこで、普通借地権がどのように変わったか解説することで、旧法と新法の違いを理解していただければと思います。
借地権の存続期間
旧法では、鉄筋コンクリートなどの堅固な建物か木造などの非堅固な建物の所有を目的とするかで借地権の存続期間が異なっていましたが、新法では、建物の種類による区別が無く、一律で30年以上となりました。したがって
① 鉄筋コンクリートも木造も同じ取り扱い
② 期間を定めていなくても30年
③ 契約で30年以下と定めても30年（30年以上の契約は可）
④ 契約で定められる最短期間が30年
となります。
では、更新するとどうなるのでしょうか？
更新後の存続期間
旧法では、堅固な建物では原則として30年以上、それ以外は原則として20年以上が更新後の期間でしたが、新法では、原則として10年（但し、初回の更新に限り20年）以上とされため、地主は、明渡請求（更新の拒絶）の機会が拡大しました。
では、どんなときに明渡請求（更新の拒絶）ができるのでしょうか？
明渡請求（更新の拒絶）
借地権契約の更新の拒絶をするには、正当事由が必要で、その正当事由は旧法では、「土地所有者が自ら土地を使用することを必要とする場合」と曖昧な内容でした。しかし新法では、「地主と借地人の事情を相対的に比較する問題である」ことが明確化され、具体的に賃料などの借地に関する従前の経過、借地権者の実際の土地の利用状況、立退料などを総合的に勘案して判断することが、法令上は明確化されました。
しかし、実際は...条文上、明確化されただけで、そこには解釈の余地があるため、旧法と変わっていないという意見もございます。
これを解決するのが、次回解説する定期借地権制度です。
では、建物が朽廃した場合はどのようになったのでしょうか？
建物が朽廃した場合
旧法では、建物保護法を利用して借地人が借地上に建物を所有していることをもって、借地権を第三者への対抗要件としていました。そして、「建物が朽廃したときには借地権は消滅する」と規定していたため、朽廃の解釈が不明瞭でした。そこで、新法では、朽廃の場合は滅失の場合と同じ処理をすることにして、滅失の場合の規定を整備しました。では、どのように整備したのでしょうか？
建物が滅失した場合
借地上の建物が滅失した場合、借地人が土地の見やすい場所に看板などで借地権存続の提示を施せば、建物滅失の日から2年間は借地権の対抗力が維持され、2年を経過した後は、その前に建物を築造し、かつその建物につき登記することで対抗力が維持されると整備されました。
自己借地権制度の導入
自己所有地にマンションを建て、各部屋を借地権付きで分譲する場合があります。旧法では、自己借地権制度が認められていなかったため、購入者全員が揃わないと借地権設定契約を締結することができず、やむなく借地権設定契約用に別会社を設立し当該法人と契約を締結するケースがありました。新法では、第三者とともに借地権設定契約を締結する場合に限り自己借地権を認めたため、別会社と契約しなくても済むようになりました。
渋谷広志税理士事務所のサービス
相続税申告にあたり借地権の評価は注意が必要です。貸している（又は借りている）土地が借地権に該当するのか、単なる民法上の土地賃借権なのかを判断し、さらに、旧法上の借地権又は新法の普通借地権なのか、或いは定期借地権なのかを区分しないと正しい評価ができません。弊事務所では、権利関係を正しく理解し、適正に評価しますのでご安心くださいませ。
このコラムは、平成26年8月25日時点の法令により作成しているため、今後の法改正により異なる取り扱いとなる場合があります。
また、専門的な内容を判り易くするため、敢えて詳細な要件などを省略していることもあります。本コラムに記載されている内容を実行する際は、当事務所までご相談ください。